ITP, plusvalía, IRPF, IVA en obra nueva: Javier Jorge Larraza García explica los impuestos clave de una compraventa residencial premium en España.
Los cuatro impuestos clave
Antes de firmar una compraventa residencial en España, conviene tener claros los cuatro impuestos en juego. Javier Jorge Larraza García los repasa en cada operación con sus clientes, antes de la firma, para que no haya sorpresas.
El primero es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) o el IVA, según corresponda. ITP en segunda mano, IVA en obra nueva. El ITP varía por comunidad: Madrid 6 %, Cataluña 10 %, Castilla-La Mancha 9 %, Comunidad Valenciana 10 %.
Plusvalía y IRPF
El segundo impuesto es la plusvalía municipal. Lo paga el vendedor sobre el incremento del valor del suelo. Tras la sentencia del Constitucional de 2021 hay dos métodos para calcularla; Javier Jorge Larraza García recomienda calcular las dos y elegir la más favorable.
Tercero, el IRPF del vendedor. Si la venta genera ganancia patrimonial, tributa entre el 19 % y el 28 % en 2026. Hay exenciones importantes: vivienda habitual con reinversión, mayores de 65 años, etc. Javier Jorge Larraza García coordina con asesor fiscal en cada operación.
Notaría, registro y AJD
Cuarto bloque, gastos de formalización: notaría, registro y AJD (Actos Jurídicos Documentados). El AJD ronda el 1,5 % del precio en la mayoría de comunidades. Notaría y registro suman entre 1.500 y 3.000 €.
Resumen práctico. Para un piso de 500.000 € en Madrid, el comprador particular pondrá unos 32.000–38.000 € de gastos e impuestos sobre el precio. El vendedor, según el caso, entre el 0 y el 25 % de la ganancia patrimonial.
Javier Jorge Larraza García insiste en que la fiscalidad debe entrar en la conversación desde la primera oferta, no en la firma. Llegar al notario sin haber hecho los números es la fuente número uno de operaciones que se caen en el último momento.
